核心事件：深圳核心區公寓價格“腰斬”，8字頭變4字頭

2025年7月，深圳南山區一則“備案價直降6折”的消息引爆樓市——華僑城寶辰公寓從備案價8.5萬/㎡跌至4.3萬/㎡，部分小戶型單價甚至低至“4字頭”，與周邊住宅14萬/㎡的價格形成顯著倒掛。無獨有偶，深業世紀山谷、京基東濱時代等項目緊隨其后，推出“工抵房75折”“首付分期免息”等促銷，部分房源價格較2024年高位腰斬。

中介數據顯示，此類降價公寓多為40年產權商辦屬性，主打“類住宅”設計（帶陽臺、通燃氣、民水民電），但庫存壓力驚人：截至2025年6月，深圳非住宅公寓可售套數19416套，去化周期達50.7個月，是住宅去化周期（7.4個月）的7倍。

價格腰斬背后：供需失衡與政策調控的雙重擠壓

1. 庫存高壓：5年賣不完的公寓
   深圳貝殼研究院數據顯示，2020年深圳全面叫停商務公寓新增審批后，存量項目去化艱難。以寶安區為例，宏發璽玥麓坊等項目開盤2年仍有超60%房源未售，開發商不得不通過“買一送一”“租金返補”等極端手段回籠資金。
2. 政策轉向：從“不限購紅利”到“去投資化”
   商務公寓曾因“不限購、不限貸”成為投資熱點（2016年上海酒店式公寓成交占商品房總量25%），但隨著2020年深圳、廣州等城市停止類住宅審批，疊加交易稅費高昂（轉手增值稅+土地出讓金超20%），投資屬性大幅削弱。
3. 租金回報率“假象”：高收益難掩流動性陷阱
   盡管部分核心區公寓租金回報率達3%-4%（如南山小戶型月租1.2萬元，超5年定存利率），但空置率攀升至18%，且產權縮水（40年 vs 住宅70年）導致長期增值空間受限。

深圳樓市分化：住宅企穩與公寓“冰封”的撕裂

住宅市場：政策托底，核心區量價齊升

• 去化周期降至7.4個月：2025年上半年深圳新房住宅成交21222套，同比增長44.9%，福田、南山等核心區改善型房源去化率超80%。
• 價格結構性上漲：南山區二手房均價6.4萬/㎡，同比微漲1.8%，華潤城等高端項目單價突破10萬/㎡。

公寓市場：50個月庫存壓頂，降價成唯一出路

全國房價走勢：分化加劇，核心城市與三四線“冰火兩重天”

一線城市：企穩跡象顯現，但公寓拖累市場

• 北京、上海：核心區住宅價格環比微漲0.2%-0.4%，但商辦公寓庫存去化周期超36個月，上海浦東某項目降價40%仍滯銷。
• 廣州：二手住宅價格同比下跌5.4%，增城、從化等外圍區庫存去化周期22個月，部分樓盤“以價換量”降價3%。

三四線城市：跌幅擴大，部分區域“鶴崗化”

• 溫州、東莞：房價較2021年高點跌幅超50%，溫州迎江區部分房源單價跌破4000元/㎡。
• 沈陽、常州：通過“商品房轉保障房”消化庫存，2025年計劃收購超1萬套公寓，但去化周期仍超30個月。